Donare. Locatieontwikkeling anno 2023.
Ontwikkelen en realiseren van woningen. Dat lijkt haast een onmogelijke opgave als je de publieke opinie vandaag de dag mag geloven. Toch denken wij dat dit anders zit. Zonder te ontkennen dat er veel externe en interne uitdagingen tegelijkertijd zijn. Dan valt te denken aan beschikbaarheid van betaalbare grond, de keuze voor het juiste bouwconcept tegen kosten die haalbaar zijn, lastige regulering en financiering, not in my backyard gedrag van de omgeving, onvoldoende kennis en capaciteit bij bevoegde overheden en de behoefte aan ook een nieuwe generatie ontwikkelaars.
Wat in dit opzicht gerust stelt is dat we de laatste 15 jaar al een paar (vastgoed)cycli hebben meegemaakt. En we weten dat wat op gaat ook weer neer komt en andersom. En er bij iedere marktbeweging en op ieder moment kansen liggen waar je vooral op de kantelpunten alert moet blijven. Maar je juist soms aan dingen moet beginnen op momenten dat anderen stilzitten, het even niet zien (zitten) of men de horizon nog niet kan zien. Donare heeft qua ontwikkeling van woonlocaties haar focus vooral op (een deel van) de Utrechtse Heuvelrug. Van Utrecht tot Amersfoort en tussen Hilversum en de Lek, in totaal zo’n 15 gemeenten. Hoofdzakelijk locaties tussen de 5.000 m2 en 10.000 m2 en minimaal 20 tot maximaal 75 woningen. Deels voor de eigen beleggingsportefeuille en/of van co-investors.
Momenteel hebben we weer diverse locaties in voorbereiding en ontwikkeling. Het betreft plekken binnen de bebouwde omgeving (inbreiding) waar veelal ondernemers hun bedrijfsfunctie (soms icm wonen) willen afbouwen. We maken in een vroegtijdig stadium exclusieve afspraken met de eigenaar over de koop van de locatie. Op basis van de meest optimale nieuwe invulling wordt extra waarde en daarmee een hogere verkoopsom gecreëerd. Het betreft locaties zonder historie, geen irreële bedragen (door bijvoorbeeld te dure aankoop of eerdere plannen) goedgemaakt moeten worden en waar geen tijds- of financieringsdruk is.
Vanwege haar ondernemerschap, flexibele opstelling, lage overhead en goede samenwerking ligt bij Donare weinig druk vanuit zowel tijd als geld. Bij onze ontwikkelingen wordt samengewerkt met vertrouwde relaties, te denken aan een architect, een omgevingsmanager, een notaris, etc. Maar ook met een aantal oud collega’s waarmee we kunnen lezen en schrijven. Jarenlange ontwikkeling van betaalbare middencategorie woningen maakt dat we een ontwikkelmarge (dekking algemene kosten, winst en risico) van rond de 10% gewend zijn en voldoende en haalbaar achten.
Wij sturen vooral op een begrijpelijk efficiënt product, waar het energie label, de m2, de waarden, etc op orde zijn. Dat mag een innovatief concept in bijvoorbeeld hout zijn, maar ook een meer traditioneel prefab product met oog voor energie en milieu. Via de (sociale) media kunnen we blijven communiceren tot we een ons wegen, maar daarmee komen er niet meer nieuwe woningen. Aan de slag dus, zoals ondernemers betaamd. Kansen pakken. Van ons als onderneming en van de sector mag verwacht worden dat we met visie, initiatief, lef en vertrouwen Nederland de komende jaren voorzien van de woningen waaraan zoveel behoefte is.
Puntsgewijs hieronder de meest actuele uitdagingen weergegeven
Beschikbaarheid grond:
Dit betreft de juiste plek vinden met de juiste mogelijkheden tegen de juiste prijs. Deze acquisitie ligt aan de basis van de activiteiten van een ontwikkelaar. Vernuftigheid en goede structurering is daarbij geboden want uit analyse van de eigen ontwikkelportefeuille blijkt dat in het middensegment de grond vanaf 2014 ca 25 tot 30 procent duurder is geworden. En we last hebben van de pfas en stikstof discussie. Toch blijkt uit de praktijk dat kleinere tot middelgrote locaties nog volop voorhanden zijn mits je goed kijkt en voldoende koppen koffie drinkt.
Passend bouwconcept:
Termen als concept, prefab, biobased, houtbouw, industrieel, flexibel, modulair, etc zijn aan de orde van de dag. Uiteindelijk moeten we die kant verder op al is het maar vanwege gebrek aan handjes, juiste materialisering en ook een betere prijs-kwaliteit van woonproducten. Ondanks alle mooie initiatieven is het momenteel struikelen over de start-ups en jonge bedrijfjes die nog het nog moeten waarmaken qua bedrijfsvoering, realisatie en garanties. En gevestigde bedrijven moeten al hun gedane voorinvesteringen op dit vlak terug zien te gaan verdienen. Met soms tientallen miljoenen geïnvesteerd in fabrieken terwijl er jaarlijks pas enkele honderden woningen van de band rollen. Daar zal snel opgeschaald moeten worden of de kostprijs concurrerender moeten worden gemaakt, want anders gaan die onderdelen kopje onder.
Regulering, markt en financiering:
Nieuwe regelgeving omtrent middenhuur, het puntensysteem en huurcontracten is aanstaande. Veelal politiek voor de bühne waar we het waarschijnlijk voorlopig even mee moeten doen. Vanwege gezichtsverlies zal pas een nieuw kabinet weer andere overwegingen durven maken. Bij financiering van zowel ondernemers die vastgoed ontwikkelen en beleggen als particulieren die woningen kopen speelt simpelweg een hogere rentelast en minder leencapaciteit parten. Voordeel voor particulieren is in elk geval dat huizenprijzen onder druk staan en dalen (gemiddeld minimaal 10% daling over 2022 en 2023). Het aantal verkopen is ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar inmiddels ook met zo’n 10% teruggelopen. Vergunningafgiftes voor nieuwbouw liggen 30% lager dan vorig jaar. In dit kantelpunt van de markt moet een nieuw evenwicht moet ontstaan en zullen ook bouwkosten en (private) financiering weer moeten normaliseren. Flex woningen zien we vooral als een politiek statement van de overheid gebaseerd op historisch tegenvallend resultaat van woningproductie. En om ingrijpende definitieve keuzes uit te stellen (zoals ten aanzien van regie, grote locaties en nieuwe bestemmingen) en korte termijn succesjes te bewerkstelligen (de overheid staat maar liefst garant voor 20.000 woningen bij een opgave van 1 mln. woningen!).
Procedures en participatie:
In Nederland kennen we een uitgebreide cultuur van RO procedures en inspraak. Dit wordt onder andere in de al lang aanstaande Omgevingswet nog uitgebreider geregeld. Zowel informeel via participatie alsook formeel via bestemmings- en vergunningstrajecten. En dit komt productiesnelheid niet ten goede. Voorlopig is dat wat het is en gaan we als Donare zo goed als mogelijk de buurt in om met belanghebbenden samen tot acceptabele plannen te komen. De ervaring na 15 jaar is dat dit in 9 van de 10 gevallen uiteindelijk leidt tot overeenstemming op voorhand over de plannen op een locatie. Waardoor de locale overheid met een gerust hart de bestemming en vergunning kan afgeven al; kan dat soms even duren.
Kennis en capaciteit overheden:
Het laatste punt betreft de beschikbaarheid van overheden. Dit is een belangrijk punt, want zonder een overheid die bereid en in staat is om naar een projectinitiatief te kijken en een toetsende rol in te nemen komt er geen ontwikkeling van de grond. Dat de juiste capaciteit bij overheden onder druk staat weten we. Het maakt dat wij op voorhand zeer selectief zijn ten aanzien van de locaties die we willen claimen. Als we niet een bevlogen wethouder en goede projectleider mogen verwachten die warm lopen voor ons als partij en ons initiatief en plannen kunnen we die plek beter overslaan. Zie het als een selectiecriterium. Voor de rest zorgen we dat we zelf in staat zijn tot alle werkzaamheden inclusief bijvoorbeeld het voorbereiden van een bestemmingsplan en participatie.
Levenscyclus ontwikkelaars:
Er is veel ontwikkelkracht in Nederland met volop ervaring, kennis en kunde. Toch zie je dat veel gevestigde grote ontwikkelbedrijven al jarenlang in een managementcultuur vastzitten met bijbehorende overhead die voorlopig in de nieuwbouw rendementen nauwelijks meer gedekt kan worden. De jonge opkomers van 5 tot 10 jaar geleden hebben hun voorsprong of usp soms reeds verloren of zijn inmiddels ook gevestigde orde geworden. Frisheid, innovatie en kosten efficiëntie moet dus langzamerhand weer bij nieuwe jonge spelers vandaan komen. Een challenge mindset en kunnen omgaan met snel veranderende omstandigheden is daarbij voorwaarde.