Donare. Woningontwikkeling. Waargemaakt.
Met Donare richten we ons op de ontwikkeling van nieuwbouw woningen. Vooral dan betaalbare en energiezuinige woningen , overwegend in de huur (liefst maximaal 1.000,- maandhuur) en voor de eigen beleggingsportefeuille van Domus Heres. De laatste periode hebben we diverse nieuwe locaties verkend, erover gesproken en ook op geboden.
Ik neem u even mee in de realiteit van vandaag. Waar wij met mijn voormalige bedrijf acht jaar geleden nog rechtstreeks grond konden kopen van gemeenten en corporaties gaat de laatste jaren vrijwel alles via een aanbesteding in concurrentie danwel zal grond privaat moeten worden gekocht. Waar we vroeger afspraken konden maken over afname en betaling van locaties indien programma, bestemming of zelfs vergunning helder waren, kennen we de laatste jaren vooral overbieden op risico en marktpotentie.
Langjarige analyse levert echter het volgende beeld op. Acht jaar geleden was grond redelijke betaalbaar, de bouw ook gebaseerd op reële prijzen en verkoop aan een belegger betrekkelijk lastig aangezien er nauwelijks een beleggersmarkt en animo was. Dat is wel veranderd de laatste jaren. Uit eigen projecten en actuele cijfers blijkt dat de grondprijs met 25% tot 30% gestegen is in die jaren en de bouw met maar liefst 40%. De helft van de stijging van de bouwkosten is veroorzaakt door overheidsverplichtingen en de andere helft door stijging van materialen, lonen en daar bovenop marktwerking.
Ondanks alle insinuaties van de politiek hebben onze klanten - zijnde de professionele institutionele beleggers en private beleggers zoals family offices - deze marktontwikkeling al jaren nauwelijks kunnen bijbenen. Een huurwoning die we in 2015 ontwikkelden voor bijvoorbeeld een partij als ASR en maximaal 1.000 euro maandhuur deed doet nu jaren later niet ineens via reguliere indexatie 1.500 euro maandhuur. Dat is ook niet wat wij en zij willen en verantwoordelijk achten. Dus kijken we nu aan tegen moeilijk haalbare projecten en fors gedaalde rendementen voor beleggers waardoor het animo tot investeren afneemt.
Nu het rijksbeleid zeer ongenuanceerd nog verdere restricties oplegt aan marktconforme huren en de financieringsrente tevens stijgt zijn we op het punt gekomen dat vrijwel geen enkele grondeigenaar, ontwikkelaar, bouwer en belegger elkaar kunnen vinden in een haalbare business case. De tijd van allemaal wat water bij de wijn doen lijkt even voorbij.
Donare zal dus de rust en tijd nemen het komend jaar om te zien waar de kansen liggen. Want dat die er komen is zeker, maar veelal vaak omdat grondeigenaren of bouwers een veer zullen moeten laten. Om te voorkomen dat er nauwelijks iemand meer business heeft in de nieuwbouwontwikkeling de komende jaren. Wij wachten dus even rustig af……